Interview met trendwatcher Marcel Bullinga in Vastgoed Journaal 4 januari 2016 door Bert Pots

 ‘Vastgoed wordt meer flex-goed’

Welke invloed hebben de noodzaak van duurzaamheid en de komst van nieuwe technologieën op de vastgoedmarkt? Trendwatcher Marcel Bullinga voorziet de komst van multi-inzetbare gebouwen met nieuwe functionaliteiten. “Alles wordt een beeldscherm. Alles wordt een energie genererend oppervlak.”

Het gesprek met toekomstverkenner en futuroloog Marcel Bullinga vindt plaats direct na het bereiken van het klimaatakkoord in Parijs. “Het klimaat is zo’n omvangrijk thema. Daar kan de mens niks mee. We moeten niet CO2 bestrijden, maar slimmer met energie omgaan. We moeten aan de basis van de economie een einde maken aan de verspilling. In plaats daarvan moeten we op een duurzame manier onze eigen energie produceren. Vanuit dat perspectief zijn energie zelfvoorzienende gebouwen buitengewoon interessant. Dan ben je in essentie slim bezig.”

Functiewisseling

Dergelijke gebouwen zijn niet alleen ‘slim’. Bullinga ziet uiteindelijk ook andersoortige gebouwen ontstaan. “We staan aan de vooravond van een ‘battle of buildings’. De scheiding tussen een kantoor, een winkel, een bankgebouw, een school of een theater komt te vervallen. De functies van panden gaan in elkaar overlopen. Vastgoed wordt meer ‘flex-goed’. Gebouwen worden in de toekomst zodanig gemaakt dat zij heel snel van binnenuit van functie kunnen wisselen. Dat zal vervolgens weer leiden tot heel nieuwe producten en diensten.”

Als voorbeeld mag dienen een duurzaam gebouw van architect/ontwikkelaar Tom Frantzen in de Buiksloterham in Amsterdam-Noord. In zijn gebouw zijn de dragende vloeren zodanig geconstrueerd, dat zij de zwaarste belasting kunnen dragen. Het woonhuis van vandaag wordt zo de fabriek van morgen. Volgens Bullinga past een dergelijke aanpak helemaal bij de huidige tijd. “We gaan steeds meer naar multi-inzetbare gebouwen. Ik voorzie daarbij de komst van allerlei nieuwe producten. De mogelijkheid zal ontstaan om in een woonhuis heel snel een badkamer te veranderen in een werkplek. Of andersom: de verandering van werkplek naar woonruimte. Vroeger was dat onmogelijk. Regels belemmerden dat. Als de functieverandering niet paste in het Bestemmingsplan, dan mocht het niet van de gemeente. Of het zorgde eerst voor een enorme breekpartij. Het wordt simpelweg een kwestie van het naar binnen schuiven van een ander interieur.”

Gelaagde gebouwen

Daar komt ‘het virtuele’ nog bij, meent Bullinga. “Vroeger had je alleen domme gebouwen. Nu zijn architecten bezig gebouwen een bepaalde gelaagdheid te geven. Allerlei functionaliteiten zullen veranderen. De wanden, de muren, de gevels. Alles wordt een beeldscherm. Alles wordt ook een energie genererend oppervlak.”

Hij verwijst naar een optreden van hem onlangs op een design & technologiebeurs. “Daar zag ik dat de rol van de ontwerper almaar belangrijker wordt. Het klinkt wellicht paradoxaal. De architect wordt overbodig. De opdrachtgever kan zelf zijn gebouw samenstellen uit reeds beschikbare elementen. De kwaliteit van dat aanbod wordt steeds hoger. Maar aan de andere kant hebben we designers nodig die de infrastructuur rond en de samenhang tussen gebouwen herontwerpen.”

Hij spreekt in dit verband over het ‘spotifyhuis’. “Het huis van de toekomst wordt een platform waar alle mogelijke diensten aan kunnen worden toegevoegd. De gebruiker kan daar makkelijk in switchen. Niet alleen in functionaliteit, maar ook in de af te nemen diensten.” Het ontstaan van die nieuwe dienstensamenleving brengt volgens hem mee dat we anders gaan aankijken tegen bezit en gebruik. “Nu leggen mensen nog zonnepanelen op het dak. Ik heb dat zelf ook gedaan, maar op het moment dat de installatie functioneert zijn de panelen al verouderd. Het is voor consumenten veel interessanter een ‘energiedienst’ in te huren.”

Duurzame inkoop

Gebruikers van gebouwen moeten niet al te optimistisch zijn over de snelle beschikbaarheid van dergelijke fundamenteel andere oplossingen, waarschuwt Bullinga. “De eerste concepten dienen zich aan, maar voordat sprake is van duurzame inkoop zijn we wel even verder. Deloitte heeft voor The Edge geen armaturen gekocht, maar neemt licht af. Het is dus al mogelijk, maar grote afnemers moeten dat idee nog wel omarmen. Stel dat de inkopers van het Rijk voor alle Rijksgebouwen een dergelijke dienst zouden afnemen, dan kunnen we een enorme sprong voorwaarts maken. Maar zij staan pas aan het begin van het idee om diensten of belevenissen in te kopen.”

Verder verwacht Bullinga sterke groei van gebruik van gebouwen door ‘communities’. “Er is een fundamentele behoefte om de dingen die er al zijn met elkaar te delen.” Wat betekent dat voor het maken van de stad? “Die nieuwe economie lijkt nog ver weg, maar ik heb het gevoel dat het momentum voor circulaire economie, duurzame ontwikkeling en de productie van andersoortige gebouwen naderbij komt. Fundamenteel is de vraag wanneer het financieel interessant wordt anders te handelen. Is het antwoord bevestigend, dan kan het ineens heel hard gaan.”

‘Smart cities’

Hoe kan dat voordeel worden bespoedigd? “Eén trend werkt in ons voordeel. De productie van alles wordt goedkoper, terwijl de kwaliteit stijgt. Dat geldt niet alleen voor het printen van een product, maar ook voor diensten. Daardoor wordt het makkelijker om te experimenteren. Zie een gebouw als een robot. Die kun je programmeren en heel verschillende dingen laten doen. Het wordt bovendien steeds makkelijker aan een robot intelligentie toe te voegen. Daarnaast worden productiemethoden door de komst van de 3D-printer makkelijker. Dan komen twee goedkoopte trends samen: intelligente platforms in een voordelige fysieke omgeving. Als het ons vervolgens lukt dergelijke zaken in samenhang met elkaar te ontwikkelen, dan ontstaan ‘smart cities’.” Zie ook Marcel Bullinga’s bijdrage aan het boek Smart Cities Nu

3 investeringtips van trendwatcher Marcel Bullinga

1. Investeer niet langer in “domme” gebouwen (energieslurpers dan wel niet-virtueel). In de toekomst zijn ze onverkoopbaar
2. Investeer alleen in retail waarvan de basis 100% digitaal is. Alleen die overleeft de doodstrijd van winkels. Zie het verschil tussen Bol.com en V&D
3. Denk niet langer in vastgoed, maar koop belevenissen in. Beter nog, huur ze in. Dit creëert een fundamenteel ander  portfolio.